1364

Туманные перспективы рынка жилья 22 февраля 2013

Рынок жилой недвижимости переживает не лучшие времена


Причины сложностей – продолжающийся кризис и сезонное затишье. Риелторы осторожны, и более точные прогнозы оставляют на лето.  

Оживление ожидается в период весна–осень, тогда о перспективах можно говорить более предметно.

Вынужденные сделки

В беседе с корреспондентом «Панорамы», характеризуя ситуацию на рынке вторичного жилья, руководитель бюро Decebal биржи Lara Николай Остафейчук отмечает, что продавцы не торопятся продавать квартиры, ожидая, что цены повысятся. Покупатели не торопятся покупать, надеясь, что они понизятся.
Два взаимоисключающих друг друга настроения тормозят продажи на вторичном рынке жилой недвижимости. В принципе, надежд, что цены на квадратные метры опять подрастут, нет никаких. Экономические прогнозы на будущий год еще более пессимистичны, чем на 2012-й. Но это, опять-таки, всего лишь прогнозы.
– Пока продажи и покупки на вторичном рынке носят вынужденный характер. Тот, кому срочно нужна квартира, – покупает. Кому крайне необходимо продать – продает, уступая в цене, – говорит Николай Остафейчук.

Подорванное доверие

Что касается первичного рынка недвижимости, то кризис подорвал доверие к этому виду жилья в части предварительной покупки. То есть когда квартира приобретается в еще недостроенном доме. Сегодня предпочитают покупать квартиры уже в готовом доме. Скидки вроде: «Купи квартиру на стадии строительства и сэкономь 10 евро на каждом квадратном метре», помогают мало. Слишком много потенциальных покупателей пострадало в 2008-2009 годах, когда строительные компании остановили строительство жилплощадей на стадии голых бетонных каркасов.
– Не добавляет доверия к новому жилью несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Это не такая мелочь, как кажется,  – считает Николай Остафейчук.
Некоторые гастрабайтеры договариваются с работодателем об отпуске к оговоренному сроку сдачи в эксплуатацию жилого дома – перевезти вещи и семью и подготовить квартиру к проживанию. А сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев. Или другой вариант –  покупатель нового жилья продает старую квартиру с условием освободить ее к указанной в контракте дате сдачи дома в эксплуатацию. А дата сдачи не соблюдена, и начинаются проблемы с новыми хозяевами, и необходимость снимать какое-то жилье, пока дом наконец не достроят.

Дефицит информации

– Проблема еще и в том, что первичный рынок более закрыт, чем вторичный, – считает руководитель агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. По словам эксперта, никакой объективной информации, кроме той, что выгодна самому застройщику, получить практически невозможно.
Открытость «вторички» объясняется тем, что покупатель, посетив несколько выставленных на продажу квартир, может сам сориентироваться в ценах и предложениях и выработать свою линию поведения –  что, где и за какие деньги покупать. По первичному рынку известно только то, что жилье строят крупные компании.
– Крупных фирм не более десяти. Они обладают своими финансовыми ресурсами и «держат», не снижая, цены на квадратные метры, – уточняет Олейник.
Другие компании, их порядка 15, использующие заемные средства, «играют» с ценами, снижая их, чтобы привлечь покупателя, так как такой застройщик зависит от сроков погашения кредита. Такие фирмы и строят быстрее – сказывается зависимость от сроков возврата кредита, но как такая «стахановская скорость» монтажно-строительных работ влияет на качество новостроя, до сих пор неизвестно. Это тоже закрытая информация.
Как считает Петр Олейник, тенденции на первичном рынке жилья примерно такие же, как и на вторичном. Значительная часть покупок недвижимости на первичном рынке, по мнению руководителя Nika Imobil, строится на альтернативной основе. Это значит, чтобы купить квартиру в новом доме, покупатель должен продать квартиру в старом. Но сегодня невозможно провести такой равнозначный обмен, без дополнительных средств – квартира в новострое стоит дороже аналогичной на вторичном рынке.

Продавцы держат цены

Сегодня предложения по продаже квартир вторичного рынка на 10-15% выше их нынешней рыночной стоимости, и продавцы не хотят уступать. Зима – традиционный период затишья на рынке недвижимости: меньше покупателей, и цены на жилье несколько снижаются. «Если минувшим летом трехкомнатная квартира, к примеру, стоила 50 тыс. евро, –  говорит Петр Олейник, – то теперь за нее не дают больше 45 тыс. евро».  Вот эта вилка цен – продавец не хочет снижать цены, а покупатель не желает переплачивать – тормозит отчасти и продажи на первичном рынке недвижимости.
Квартиры на первичном рынке сегодня покупают, в основном, обеспеченные, по нашим меркам, покупатели. Те, у кого есть доходы, не связанные с продажей жилья на первичном рынке. В целом же, по данным биржи недвижимости Lara, объем сделок на рынке жилой недвижимости, по сравнению с 2008 годом, сократился наполовину. Причем часть этих сделок –  обычный обмен: одна квартира продается ради покупки другой. Такие «обменные» сделки никак не влияют на развитие строительного рынка жилой недвижимости, потому что при такой форме продаж –  одна квартира вместо другой, спрос на жилье остается на стабильном уровне.
В принципе, тут мнение Петра Олейника схоже с оценкой ситуации Николая Остафейчука. В частности, продажи и покупки на вторичном рынке носят вынужденный характер. Поскольку цены в этом случае ниже реальных, невозможно вывести статистику средних цен на вторичное жилье.

Районы для бедных и богатых

В советское время на такие вещи не обращали внимания, но текущая ситуация, когда более обеспеченные покупатели приобретают квартиры в новых домах, построенных в элитных зонах, к примеру в центральной части города, рано или поздно приведет к формированию социальных жилых районов, населенных малообеспеченными гражданами.
Уже сейчас есть жилые дома, в основном старого жилого сектора – «хрущевки» и «брежневки», построенные в 60-х и 70-х годах прошлого века, в которых кроме пенсионеров и арендаторов никто не живет. Это в советское время директор крупного оборонного завода и уборщица могли жить на одной лестничной площадке. Сейчас это уже в принципе невозможно. С этой точки зрения, уязвимо и жилье точечного строительства – дома, построенные на участках между старыми пяти- и девятиэтажными домами. Однажды жильцы такого дома просто обнаружат, что окружены своеобразным гетто, населенным социально приниженными слоями граждан.
К тому же, как говорит руководитель консалтинговой фирмы Gofma Consulting Дмитрий Тэрэбуркэ, застройщики игнорировали и игнорируют маркетинговые исследования рынка. А в итоге, такая незначительная вроде бы «опция», как вид из окна, может сделать квартиру полностью неликвидной. Ведь обеспеченные покупатели,  при сегодняшней возможности выбора, вряд ли польстятся на квартиру, из окон которой 15-20 метров до гнилых, заваленных хламом балконов старой «хрущевки». Конкретный пример –  только что построенный дом на Рышкановке: от балконов и окон новостроя до глухой серой стены старого дома расстояние не больше 6 метров. Другой, еще не сданный в эксплуатацию дом, в том же районе:  от глухой стены тоже старого дома расстояние побольше –  метров 15, но торчат в этой стене сопла газовых котлов. Принцип газовых котлов такой конструкции –  выброс отработанных газов как можно дальше. Вот и будут выбрасываться они в квартиры нового дома. Чем руководствуются застройщики, осваивая такие заведомо провальные варианты строительства, непонятно.
Председатель Совета Национальной палаты недвижимости РМ Александр Витанов еще четыре года назад, когда новое жилье еще хорошо покупали даже на «стадии котлована», констатировал, что уже были квартиры, которые невозможно было продать. С таким непродуманным точечным строительством неликвидных квартир станет еще больше. Но это уже проблема застройщиков.
Как сказал Дмитрий Тэрэбуркэ, в жилом строительстве мы проходим стадию наработки опыта –  как застройщики, так и покупатели. Такие стадии уже были с ширпотребом в начале 90-х, теперь очередь за жилым строительством. В конце концов, так и набирается необходимый опыт – без ошибок не обходится.


Игорь Сафонов
to@pan.md
1