Рынок жилой аренды: видимых изменений не предвидится

Аренда квартир в конце прошлого года резко возросла - в леяхпроцентов на 30-40. Рынок аренды перешел в расчетах с доллара наевро, отсюда и изменение уровня цен. Если в октябре-ноябре2007-го за съем жилья брали $150, то через два-три месяца в томже цифровом исчислении арендаторы платили уже в евро. Сейчасснять квартиру по прежним ценам считается большой удачей. Такоевезение может сложиться из двух случайностей - либо владелецквартиры не следит за конъюнктурой рынка, либо считает, что ненайдет арендатора, согласного платить по новым ставкам.А цены июня на аренду квартир усредненно выглядят так:однокомнатная - не меньше 100 евро, двухкомнатная - 150 евро,трехкомнатная - 200-250 евро. Причем фаворитами спроса являютсяквартиры из одной комнаты. По мнению риэлтеров, на нихприходится до 50-60 процентов потенциальных арендаторов.Стоимость аренды жилья растет не пропорционально росту стоимостиквартир. Объяснение риэлтеров этого явления одно: на рынок жильяпроходят инвестиции из-за рубежа - это деньги, заработанныегастарбайтерами. А рынок аренды подпитывается в основномденьгами местными, в соответствии с нашими возможностями и ценырастут в основном под масштабы среднегодовой инфляции - на 10-15процентов. Наличие большого числа новых свободных квартир науровень арендных цен никак не повлияет. Многие покупают квартирыкак инвестирование свободных средств, такую модель вложениясредств диктует постоянный рост цен на рынке жилой недвижимости.Но большая часть квартир стоит пустыми либо в ней проживаеткто-то из родственников. Сдавать жилье хлопотно и проблемно.Отношения между арендодателем и арендатором строятся на доверии,в основном со стороны владельца квартиры, он же обычно попрошествии нескольких месяцев отношений - пострадавшая сторона.Рано или поздно возникает главная проблема арендодателя - невовремя платят за жилье, испорченная мебель, запущеннаяквартира, скандалы с соседями и, испытав "все прелести" такихотношений, владелец квартиры сворачивает бизнес.Найти хорошего квартиросъемщика, который платит вовремя,аккуратный, спокойный, в общем, не доставляет проблем владельцужилья, считается большой удачей. То же относится и киностранцам, хотя и в меньшей степени. Они все-таки находятся вчужой стране, и ведут себя не так свободно как нашисоотечественники, но проблемы бывают и с ними. Так что найтихорошего арендатора-иностранца очень проблемно. Так, однавладелица жилья три года искала "нормального" клиента, пока ейне повезло с гражданином Италии. Он согласился платить 700 евроза двухкомнатную квартиру в центре Кишинева, и при этом недоставлял хлопот. Кстати, многие хозяева хорошего жильяориентированы на иностранцев, так как считают их болеепорядочными и кредитоспособными. Но иностранцы не селятся гдепопало, квартира должна отвечать ряду требований.Международная риэлтерская компания "Global property guide"провела очередной анализ рынка аренды квартир премиум-классстолиц Европы (данные с сайта www.globalpropertyguide.com). Поих данным, новая кишиневская квартира, пущенная в оборот рынкааренды, окупается за семь лет. За год владелец может получить14,13 процента ее стоимости. В своих оценках "GPG" использовалалегкодоступные источники информации. Возможно, основной базойданных послужил сайт allrent.md - предложения и цены на рынкеарендных услуг Молдовы. Арендные цены на предоставленное жильемогут шокировать молдавского арендатора - владельцы просят до1450-1700 евро в месяц за аренду квартиры из 3-4 комнат, обычнов новом доме уровня премиум-класса. Квартира в центре -иностранцы не любят городского захолустья - или вблизицентральных магистралей столицы, там, где хорошо развитагородская инфраструктура.Набор услуг тоже европейский: от качественной мебели и бытовойэлектроники, до свободного выхода. Однако следует учитывать, чтово время заключения сделки хозяин может снизить цену и есликвартира выставлена на сайте - значит, она простаивает и неприносит владельцу никакой прибыли. Поэтому 14,13 процентаокупаемости жилья премиум-класса, возможно, не соответствуетреальности.В целом по рынку аренды другой расклад. Риэлтеры называют болеереальную цифру: квартира, попавшая на рынок аренды, окупается за20 лет - процент рентабельности 5 процентов. За эти деньгихозяин попадает в неизбежные отношения с незнакомыми людьми, невсегда порядочными и точно следующими договорным обязательствам.Поэтому квартир на рынке аренды мало и основное предложениеисходит от тех, для кого сдача жилья в аренду крайняя жизненнаянеобходимость.Новые налоговые изменения обязывают физических лиц отчислятьгосударству 5 процентов от суммы аренды. Юридические лица должныподелиться с государством 15 процентами арендного дохода. Напрактике сами арендаторы не хотят никаких договоров. Договорсвязывает их определенными обязательствами, которые им не нужны.Без договора арендатор может легко "кинуть" хозяина квартиры, инезаметно съехать с нее, не рассчитавшись. А договор дает правохотя бы формального юридического преследования арендатора,нарушившего условия сделки.Риэлтерские фирмы из-за слабо проработанной юридической базыуслуги по аренде оказывают слабо. Они - посредники междувладельцем жилья и арендатором, а значит, либо конечная ценаповышается, либо, при сохранении заявленной цены, уменьшаютсядоходы владельца жилья. Что касается цивилизованных изменений нарынке жилой аренды, то государство на текущем этапе онинтересует мало, значит, законодательные и юридические документыего контроля и регулирования недостаточно проработаны. Фирмынедвижимости строят свой бизнес на продаже недвижимости, иобременять себя малодоходным для них рынком аренды не спешат.Поэтому в ближайшие годы рынок жилой недвижимости и сложившиесяотношения на нем мало изменятся.