В цене спрос...... на квартиры

В цене спрос.... на квартиры  

Ситуация на рынке жилой недвижимости стабильная и в ближайшее время вряд ли поменяется.
 
Ситуация на рынке жилой недвижимости стабильная и в ближайшее время вряд ли поменяется.
 
Квартиры продаются и покупаются, но предложение превышает спрос. Отсюда довольно долгий период экспозиции - от выставления квартиры на продажу до ее реализации проходит 6-8 месяцев. Раньше квартира продавалась за один-два месяца.
 
Рынок первичный: наши дома хуже заграничных
 
Новые дома, особенно компактные высотные жилые комплексы, иногда так и называют-  «дома для гастарбайтеров», потому что квартиры в этих домах в основном покупаются на деньги, заработанные за границей. Средняя цена квадратного метра в таких домах – 750 евро. Но гастарбайтеры перестали покупать в них квартиры. Теперь за границей можно легализоваться и забрать к себе семьи. Поэтому  гастарбайтеры перестали покупать в Молдове квартиры: когда вернутся в страну, они не знают, да и вернутся ли вообще, считает Петр Олейник. Эта тенденция – эмиграция - подтверждается отчетами фирмы Lara: 50% кишиневских квартир продают уезжающие на ПМЖ.
 
 ― Люди сейчас ездят по заграницам, видят, как и что строят, как обустраивают. Наш новострой на порядок хуже, чем в соседних странах. Во всем - дизайн, планировка квартир, организация территории, инфраструктура. А покупать заведомо худшее не хочется. Поэтому стараются держать деньги на депозите – до лучших времен, - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, директор консалтинговой фирмы Gofma Consulting.- Система сбыта и предложения новых квартир у нас не сформирована. Отсутствует маркетинг. Концепции улучшения - ноль. Цепляют какие-то ярлыки: сначала называли жилье элитным, теперь это многофункциональные жилые комплексы. А вся функциональность - магазин на первом этаже. В «хрущевках» тоже магазины на первом этаже, но от этого она не становится многофункциональным комплексом. Просто придумывают красивые названия, чтобы лучше продать.
 
Наш новострой, так как отсутствует анализ рынка и элементарные маркетинговые стратегии, перекошен: новые дома состоят из малоформатных квартир - 1-2 комнатных, из-за чего на рынке возник дефицит квартир многокомнатных. Чтобы купить 3-х или 4-комнатную квартиру покупатель вынужден обращаться на вторичный рынок.
 
Вторичный рынок: качественного жилья мало
 
Вторичный рынок сильно подкошен, считает Дмитрий Тэрэбуркэ. И покупают квартиры на этом рынке с опаской. Почему с опаской? Да из-за тех же мансард, например. Нет мансарды, первая мысль покупателя — значит, построят. Есть мансарда - как бы она дому не навредила. Или купил квартиру, а назавтра перед домом забор - перед окнами строят очередной «новострой». У нас владелец жилой собственности практически не защищен от строительного произвола. И начинает покупатель задумываться, откладывая покупку. Это и называется «отложенным спросом». Деньги у потенциальных покупателей есть, желание купить квартиру ― тоже, а нестабильность – политическая и экономическая, незащищенность мешают вложить деньги в недвижимость. И накопленная сумма откладывается на депозит. А именно деньги покупателей дают возможность рынку развиваться. И не только строительному.
 
Еще тормоз активности вторичного рынка: мало на нем качественного жилья. «Хрущевка», по словам риэлтеров, с которыми общался корреспондент «Панорамы», к разряду качественного жилья не относится: маленькие кухни, санузлы, проходные комнаты. К тому же амортизационный срок и этих зданий подходит к концу - строились они из расчета 50 лет эксплуатации. Некоторые из зданий возрастной барьер уже перешагнули, другие вот-вот перешагнут. Но квартиры все равно в этих домах приобретают. Покупатели расценивают «хрущевки» как временное жилье, как вынужденную инвестицию из-за недостатка средств на более качественную квартиру. Покупатель рассуждает так: квартира нужна, но денег не хватает, непонятно, что будет с валютой из-за кризиса, надежнее вложить деньги пусть и в плохонькую квартиру. А там посмотрим.
 
При этом квадратный метр в «хрущевке» на популярных этажах - 2-4-м -стоит до 700 евро за квадратный метр. Если квартира на первом этаже, то цена снижается на 5%. Если на последнем - квартира теряет в цене еще 10%. «Хрущевки» последних этажей отличаются наклонными потолками - это их фирменный недостаток, а раз в 10-12 лет придется менять линокром на крыше - с годами она начинает протекать.
 
Но не все квартиры на вторичном рынке плохие. Есть жилье, которое котируется очень высоко. Это квартиры в панельных девятиэтажках 143-й и МС-серий. В каркасно-котельцовой 102-й серии. Особенно 102-й серии. Она котельцовая, пятиэтажная, и в Кишиневе их мало. Поэтому на уровне 2-4 этажей 2-комнатная квартира в таких домах - общая площадь у нее порядка 50 кв. метров, а жилая под 30 - сравнительно быстро при нынешнем спросе на жилье находит покупателя за 40-45 тыс. евро.
 
Дома и дачи
 
По мнению Петра Олейника, это самый просевший сегмент рынка, хотя Дмитрий Тэрэбуркэ заметил, что он немного активизировался в летние месяцы. Как говорит Петр Олейник, покупают жилье в пределах 5-7 километров от Кишинева, не дальше, а так как покупают его городские жители, то и требования к такому жилью соответствующие - вода, газ, более-менее качественные подъездные пути. «Потому цена такого дома с участком, - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ, - сопоставима с ценой городской квартиры». Другой вариант - покупка загородного дома как второго жилья. Это уже связано с его месторасположением. Условия удаленности в 7 километров от Кишинева маловато, желательны зона отдыха, как Вадул-луй-Водэ, развитая инфраструктура и наличие удобств. Но так как на Вадул-луй-Водах выбор заканчивается, то часть покупок приходится на Левобережье. «С инфраструктурой там лучше еще с советских времен - коммуникации, дороги и прочее, потому и покупают», - говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. Второе, все та же нестабильность во власти подталкивает определенную часть населения делать инвестиции в частные дома именно на левом берегу. Но даже при таком раскладе этот рынок функционирует слабо. Дом продать сложнее, чем квартиру, поэтому без надобности покупать его не спешат.
 
Квартиры дешевеют
 
По словам Петра Олейника, период спекулятивных покупок и продаж на жилом рынке закончился четыре года назад - осенью 2008 года. К осени 2001 года однокомнатная квартира на рынке недвижимости стоила в пределах $4 тыс. А через семь лет, к концу бума, цена такой же квартиры уже достигала 35 тыс. евро. Квартиры покупали, чтобы получить многократную прибыль. Потому их покупали.
 
Сейчас идет обратный процесс - квартиры дешевеют. Медленно, незаметно, но дешевеют. По данным биржи Lara за 24 месяца 2011-2012 годов в среднем квартиры подешевели на 4%. «Если мы возьмем среднюю двухкомнатную квартиру, то год-два назад и сегодня она стоит в пределах 40 тыс. евро, - говорит Петр Олейник. - Но если год-два назад она стоила 40-41 тыс. евро, то сегодня - 39 тыс., а в общем, в пределах 40 тыс. евро, потому падение цен не бросается в глаза. Квартиру сегодня покупают те, кому она действительно нужна, те, кто собирается в ней жить, поэтому они придирчиво и внимательно подбирают жилье, не спешат с покупкой. Предложений много, а время, в конце-концов, работает на покупателя - цены ведь снижаются».