Осенью падение стало явным
Dec 6 2011
Классическая формула сезонности рынка недвижимости, когда основные всплески покупательской активности приходились на весну и осень, в период кризиса работать перестала. Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка не оправдались. Напротив, было зафиксировано очевидное падение цен при низкой покупательной способности и хронически вялом объеме продаж. Причины называются разные, одни аналитики считают, что на это повлияли экономические проблемы еврозоны, другие говорят, что падение было и раньше, просто в последнее время оно приобрело более явный характер.
«Уходящий 2011 год мог войти в историю рынка недвижимости как год стабильных цен, - говорит директор агентства недвижимости «Nika Imobil» Петр Олейник. – Начиная с лета 2010 года, средние цены на квартиры были неизменны, графики показывали практически ровную прямую. Средняя цена 1 кв. м общей площади типовых квартир составляла 650-670 евро.
В течение года активность на рынке была невысокой, но стабильной. Пасхальные праздники заметного оживления не принесли, летом, как всегда, было затишье. Все надежды возлагали на осень. Внушал оптимизм рост денежных переводов из-за рубежа и неплохой для сельского хозяйства год. Осенью обычно активизируется спрос на недорогое жилье со стороны иногородних студентов, для которых приобретается недвижимость перед началом учебного года и молодых семей в сезон свадеб. Однако с конца октября цены пошли вниз, что озадачило участников рынка. У меня создалось такое впечатление, что информацию о новой волне кризиса каждая из сторон - покупатели и продавцы восприняли как руководство к действию. Учитывая, что цены на недвижимость у нас номинируются в евро, продавцы решили ускорить продажу, опасаясь обвала курса европейской валюты. Покупатели также поспешили заключить сделку, не дожидаясь обесценения евро. В результате стали продаваться квартиры, «висевшие» в продаже по 4-6 месяцев и по ценам ниже тех, которые предлагались летом. В ноябре цены были ниже, чем в сентябре примерно на 5-7%, а количество сделок увеличилось на треть».
«Падение цен на жилье, начавшееся в кризис, наблюдалось и с начала этого года, просто оно было сравнительно незаметным. Так как спросом пользовались в основном небольшие одно и двухкомнатные квартиры, цены на которые были относительно стабильными. А по трехкомнатным квартирам и квартирам большой площади, на которые и пришлось самое заметное падение, ввиду отсутствия продаж просто не было статистики, - отмечает директор филиала сектора Ботаника биржи недвижимости «Lara» Николай Остафейчук. - Общий тренд с начала года и до конца отопительного сезона будет идти вниз. Но в разных сегментах по-разному. На трехкомнатные падение с начала года составило не менее 10%. На небольшие двухкомнатные - только 2-4%. И эта диверсификация по категориям будет усиливаться. Потому что на однокомнатные квартиры спрос держится стабильно. Половина клиентов сегодня приходят с целью продать большее жилье, чтобы купить меньшее по площади. Но поскольку падение идет медленно, зафиксировать его было достаточно сложно. Необходимо также учитывать, что погрешность любой фирмы при обработке данных составляет от 2,5 до 5%. И обнаружить движение рынка вверх или вниз можно только, когда оно превышает эту погрешность».
Еще пару лет назад «погоду» на рынке недвижимости делали наши гастарбайтеры. По разным оценкам на них приходилось от 50 до 70% продаж жилья. Когда они покинули рынок, объем сделок упал на 30-40%. Оставшаяся треть рынка по сути это внутренний спрос, жилье приобретается за счет кредитных ресурсов, ипотеки, обмена квартир с доплатой и т.п.
Денежные переводы для физических лиц в Молдову из-за рубежа за 9 месяцев текущего года составили более 1 млрд долларов. «У нас есть статистика, сколько денег поступает в республику, но никто не отслеживает, сколько уходит за пределы страны, - говорит Николай Остафейчук.- Такой пример: в прошлом месяце по филиалу биржи «Lara” на Ботанике осуществлено шесть транзакций и по четырем мы помогали отправить деньги от продажи жилья за границу - в Англию, Россию, Италию. Раньше было от двух до четырех звонков в неделю, когда клиенты интересовались, за сколько можно купить квартиру. Сегодня напротив, спрашивают, за сколько можно продать. Безусловно, часть денег от переводов поступает на рынок недвижимости, но уходит больше, чем прибывает. Сегодня те, кто трудится за границей, стараются на месте решить свои жилищные проблемы».
Казалось бы, общую картину мог бы оживить первичный рынок жилья. Как показывает статистика, за 9 месяцев текущего года ввод жилья в эксплуатацию вырос на 45,6% по республике и на 45,7% по Кишиневу по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Кишиневе было сдано 1282 квартиры общей площадью 185,7 тыс. кв.м. Однако если вспомнить, что в 2010 году (по итогам 9 месяцев) падение составило 42,8%, то нынешний рост лишь незначительно отыграл прошлогодний спад.
При росте ввода жилья в эксплуатацию объем подрядных работ в жилищном строительстве снизился на 13,3%. Это говорит о том, что в основном строители завершали дома, начатые в предыдущие годы, и на 2011 год пришелся минимум подрядных работ. А число вновь начинаемых объектов стало гораздо меньше, чем ранее.
По мнению операторов рынка, прирост нового жилье на активности рынка не отразился. Сдача в эксплуатацию достаточно длительный процесс, он тянется не один месяц, квартиры в домах могли быть выкуплены заранее, но сдача жилья не была оформлена юридически. Поэтому и снижение объема строительных работ существенно не повлияло на количество завершенных объектов.
В последнее время Кишинев буквально охватил бум мансардного строительства, по мнению некоторых операторов рынка уже наблюдается избыток мансард. Но из-за относительно небольшой площади такое жилье стало удачным конкурентом «новострою». «Цена 1 кв. м в мансарде сопоставима с ценой в новострое, но там последний этаж, нет лифта, и это легкое строение. В то же время преимущество квартир в мансарде в их более удачной планировке. И на такие маленькие квартиры есть спрос, потому что при равной с новостроем цене за кв.м (500-600 евро) стоимость такой квартиры в два раза ниже. Люди ищут любой вариант лишь бы подешевле. Будут в новострое квартиры площадью 35 кв. м, они тоже пойдут на ура»,- считает Николай Остафейчук.
Источник: «Экономическое обозрение Логос-Пресс» № 44 (924) от 02 декабря 2011г. - Татьяна ГЛАЗОВА
Классическая формула сезонности рынка недвижимости, когда основные всплески покупательской активности приходились на весну и осень, в период кризиса работать перестала. Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка не оправдались. Напротив, было зафиксировано очевидное падение цен при низкой покупательной способности и хронически вялом объеме продаж. Причины называются разные, одни аналитики считают, что на это повлияли экономические проблемы еврозоны, другие говорят, что падение было и раньше, просто в последнее время оно приобрело более явный характер.
«Уходящий 2011 год мог войти в историю рынка недвижимости как год стабильных цен, - говорит директор агентства недвижимости «Nika Imobil» Петр Олейник. – Начиная с лета 2010 года, средние цены на квартиры были неизменны, графики показывали практически ровную прямую. Средняя цена 1 кв. м общей площади типовых квартир составляла 650-670 евро.
В течение года активность на рынке была невысокой, но стабильной. Пасхальные праздники заметного оживления не принесли, летом, как всегда, было затишье. Все надежды возлагали на осень. Внушал оптимизм рост денежных переводов из-за рубежа и неплохой для сельского хозяйства год. Осенью обычно активизируется спрос на недорогое жилье со стороны иногородних студентов, для которых приобретается недвижимость перед началом учебного года и молодых семей в сезон свадеб. Однако с конца октября цены пошли вниз, что озадачило участников рынка. У меня создалось такое впечатление, что информацию о новой волне кризиса каждая из сторон - покупатели и продавцы восприняли как руководство к действию. Учитывая, что цены на недвижимость у нас номинируются в евро, продавцы решили ускорить продажу, опасаясь обвала курса европейской валюты. Покупатели также поспешили заключить сделку, не дожидаясь обесценения евро. В результате стали продаваться квартиры, «висевшие» в продаже по 4-6 месяцев и по ценам ниже тех, которые предлагались летом. В ноябре цены были ниже, чем в сентябре примерно на 5-7%, а количество сделок увеличилось на треть».
«Падение цен на жилье, начавшееся в кризис, наблюдалось и с начала этого года, просто оно было сравнительно незаметным. Так как спросом пользовались в основном небольшие одно и двухкомнатные квартиры, цены на которые были относительно стабильными. А по трехкомнатным квартирам и квартирам большой площади, на которые и пришлось самое заметное падение, ввиду отсутствия продаж просто не было статистики, - отмечает директор филиала сектора Ботаника биржи недвижимости «Lara» Николай Остафейчук. - Общий тренд с начала года и до конца отопительного сезона будет идти вниз. Но в разных сегментах по-разному. На трехкомнатные падение с начала года составило не менее 10%. На небольшие двухкомнатные - только 2-4%. И эта диверсификация по категориям будет усиливаться. Потому что на однокомнатные квартиры спрос держится стабильно. Половина клиентов сегодня приходят с целью продать большее жилье, чтобы купить меньшее по площади. Но поскольку падение идет медленно, зафиксировать его было достаточно сложно. Необходимо также учитывать, что погрешность любой фирмы при обработке данных составляет от 2,5 до 5%. И обнаружить движение рынка вверх или вниз можно только, когда оно превышает эту погрешность».
Еще пару лет назад «погоду» на рынке недвижимости делали наши гастарбайтеры. По разным оценкам на них приходилось от 50 до 70% продаж жилья. Когда они покинули рынок, объем сделок упал на 30-40%. Оставшаяся треть рынка по сути это внутренний спрос, жилье приобретается за счет кредитных ресурсов, ипотеки, обмена квартир с доплатой и т.п.
Денежные переводы для физических лиц в Молдову из-за рубежа за 9 месяцев текущего года составили более 1 млрд долларов. «У нас есть статистика, сколько денег поступает в республику, но никто не отслеживает, сколько уходит за пределы страны, - говорит Николай Остафейчук.- Такой пример: в прошлом месяце по филиалу биржи «Lara” на Ботанике осуществлено шесть транзакций и по четырем мы помогали отправить деньги от продажи жилья за границу - в Англию, Россию, Италию. Раньше было от двух до четырех звонков в неделю, когда клиенты интересовались, за сколько можно купить квартиру. Сегодня напротив, спрашивают, за сколько можно продать. Безусловно, часть денег от переводов поступает на рынок недвижимости, но уходит больше, чем прибывает. Сегодня те, кто трудится за границей, стараются на месте решить свои жилищные проблемы».
Казалось бы, общую картину мог бы оживить первичный рынок жилья. Как показывает статистика, за 9 месяцев текущего года ввод жилья в эксплуатацию вырос на 45,6% по республике и на 45,7% по Кишиневу по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Кишиневе было сдано 1282 квартиры общей площадью 185,7 тыс. кв.м. Однако если вспомнить, что в 2010 году (по итогам 9 месяцев) падение составило 42,8%, то нынешний рост лишь незначительно отыграл прошлогодний спад.
При росте ввода жилья в эксплуатацию объем подрядных работ в жилищном строительстве снизился на 13,3%. Это говорит о том, что в основном строители завершали дома, начатые в предыдущие годы, и на 2011 год пришелся минимум подрядных работ. А число вновь начинаемых объектов стало гораздо меньше, чем ранее.
По мнению операторов рынка, прирост нового жилье на активности рынка не отразился. Сдача в эксплуатацию достаточно длительный процесс, он тянется не один месяц, квартиры в домах могли быть выкуплены заранее, но сдача жилья не была оформлена юридически. Поэтому и снижение объема строительных работ существенно не повлияло на количество завершенных объектов.
В последнее время Кишинев буквально охватил бум мансардного строительства, по мнению некоторых операторов рынка уже наблюдается избыток мансард. Но из-за относительно небольшой площади такое жилье стало удачным конкурентом «новострою». «Цена 1 кв. м в мансарде сопоставима с ценой в новострое, но там последний этаж, нет лифта, и это легкое строение. В то же время преимущество квартир в мансарде в их более удачной планировке. И на такие маленькие квартиры есть спрос, потому что при равной с новостроем цене за кв.м (500-600 евро) стоимость такой квартиры в два раза ниже. Люди ищут любой вариант лишь бы подешевле. Будут в новострое квартиры площадью 35 кв. м, они тоже пойдут на ура»,- считает Николай Остафейчук.
Источник: «Экономическое обозрение Логос-Пресс» № 44 (924) от 02 декабря 2011г. - Татьяна ГЛАЗОВА