Рынку недвижимости Китая пророчат мегаобвал

Рынку недвижимости Китая грозит обвал, который может обернуться серьезным ударом по банковской системе Поднебесной. Такой вывод можно сделать из заявления профессора экономики Гарвардского университета, бывшего главного экономиста МВФ Кеннета Рогоффа. Спусковым крючком обвала могут стать действия китайских властей по охлаждению сильно перегретого рынка. Первые результаты этих действий уже дают о себе знать. Так, в мае этого года объемы продаж на рынке недвижимости сократились на четверть. Это снижение пока еще существенно не повлияло на цены. Однако эксперты полагают, что их падение не за горами.
Бурный рост на рынке недвижимости в 2009 – 2010 гг. привел к образованию одного из самых крупных финансовых пузырей в КНР. Быстрорастущий китайский средний класс считает покупку недвижимости лучшим способом борьбы с инфляцией. Многие предприниматели, пострадавшие от финансового кризиса, активно переводили оставшиеся средства из производственной сферы в недвижимость. В результате во второй половине 2009 г. наметился значительный рост цен на жилье. По мнению многих экспертов, эти цены полностью оторваны от реальности. Учитывая объемы спекулятивной накачки, обвал рынка, в случае схлопывания пузыря, может принять невообразимые масштабы.
Ситуацию осложняет то, что именно рост цен на недвижимость считается в Китае одним из основных источников восстановления экономики после мирового кризиса. Сейчас в строительном буме кровно заинтересованы региональные власти, бюджет которых зависит от налогов на землю и строительство. Различные налоги и выплаты местным правительствам составляют до 49,4% от всех расходов при строительстве. Поэтому снижение объемов строительства и стоимости недвижимости не выгодно для большинства китайских регионов.

Впрочем, есть все основания полагать, что власти КНР продолжат свое наступление на рынок недвижимости. В Пекине прекрасно понимают, что схлопывание пузыря грозит серьезными последствиями как для китайской, так и для мировой экономики. Главной их целью является постепенное охлаждение рыночного "котла" еще до того момента, когда уже ничто не сможет предотвратить его взрыва. С этой целью 9 января 2010 г. Госсовет КНР опубликовал новые законы, направленные на ужесточение контроля за сектором недвижимости.
Кампания, в лучших китайских традициях, получила собственное имя – "Одиннадцать мер". Главной ее целью является сокращение спекуляций на рынке недвижимости. Еще в декабре прошлого года премьер-министр страны Вэнь Цзябао отметил значительный рост цен и заявил о необходимости использовать как рыночные, так и государственные механизмы воздействия на рынок недвижимости.
Ранее правительству КНР не раз приходилось прибегать к административным мерам, для снижения темпов роста цен на жилье, что позволило наработать необходимый опыт. Новый комплекс мер по усилению контроля за рынком обусловлен тем, что страна достаточно восстановилась после кризиса, и ужесточение мер, по мнению китайского руководства, не нанесет серьезного удара по бизнесу и населению. Программа "Одиннадцать мер" не единственный механизм контроля за ситуацией на рынке недвижимости Китая. Кроме этого, Минфин КНР принял ряд фискальных мер. Прежде всего, это повышение налога на продажу жилья на вторичном рынке, действующее с 1 января 2010 года. Также ожидается ужесточение требований Министерства природных ресурсов и землепользования КНР. Первоначальный взнос за землю уже увеличен до 50%.

В начале 2010 г. Народный банк КНР повысил коэффициент требуемых резервов на 0,5%. Это решение показывает, что Китай начинает предпринимать меры по постепенному сдуванию пузыря на рынке недвижимости.
По мнению китайских правительственных чиновников, предпринятые меры уже принесли положительные результаты. Новая политика оказала влияние на потенциальных покупателей, начавших откладывать покупку жилья, ожидая дальнейшего падения цен. В течение первого месяца объемы продаж жилья в двух крупнейших мегаполисах Китая – Пекине и Шанхае - сократились на 56,6% и 53% соответственно.
При всем при этом китайское правительство еще не достало свой главный козырь в борьбе со спекуляциями на жилищном рынке – налог на недвижимость. С 2003 г. он был введен лишь в некоторых городах. Повсеместное же его введение планируется только в 2011 году. Налог увеличит стоимость содержания жилья, что естественно охлаждает пыл спекулянтов. Нет сомнений, что введение налога приведет к дальнейшему снижению активности на рынке недвижимости.
Судя по последовательности действий китайских властей, становится очевидным, что одной из основных их целей является не только "охлаждение" рынка, но и недопущение его обвала. Сколь опасными окажутся эти действия для банковской системы КНР, состоянием которой так обеспокоен Кеннет Рогофф, сказать пока довольно трудно. Банки действительно могут оказаться под ударом из-за того, что падение цен на недвижимость подорвет платежеспособность их заемщиков – спекулянтов. Впрочем, говорить о массовости этого процесса пока преждевременно. Пузырь сдувается довольно плавно, этот процесс может затянуться на достаточно продолжительное время, что оставляет надежду на счастливый исход.


Ytro.ru