1255

Нас ожидает обвал цен на недвижимость?

РЕАЛЬНЫ ЛИ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ЧТО БУДЕТ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В МОЛДОВЕ?http://www.casa-ta.info/analytics/?id=107&lang=ruЯ прекрасно помню, как в марте 2000 года ходил вместе с товарищем искать ему квартиру. Тогда мы просматривали 2 комнатные квартиры. Цены на двухкомнатные находились в диапазоне от 4 тысяч долларов до 5,5 тысяч. Прекрасно помню, как смотрели 2-х комнатную квартиру на 4 этаже в пятиэтажном котельцовом доме на Ботанике, где был сделан ремонт, хозяин обещал даже оставить свежекупленную кухню.Кто мог представить, что спустя каких-то 4-5 лет, цены вырастут в 5-6 (!) раз, порождая несметное количество спекулянтов и инвесторов и создавая достаточно быстро серьёзно обогатившихся торговцев мелкой руки, превращая их в общем-то небольшие деньги в серьёзные капиталы и делая невозможным приобретение недвижимости даже людям среднего класса, не говоря уже о других.Но его Величество Рынок справедлив: за каждым быстрым подъёмом, неминуемо следует не менее лихой спад…Увы, но таковы законы рыночной экономики. И когда сегодня я вижу, как некоторые «новые молдоване» по 8-10 месяцев безуспешно пытаются продать свои свежепостроенные бетонные халупы, мне становится смешно...Особенно мне становится забавно, когда я, человек, понимающий кое-что в строительстве вижу, как пытаются бессвязно объяснить, что себестоимость голого (!) строительства 1м2 в Молдове составляет 250-350 Евро, в стране, где имеются все строительные материалы, где зарплата в строительстве не превышает 250-300 Евро в месяц?! И это притом, что человек в многоквартирном доме платит за 3 стены и пол (остальные 1 стену и потолок оплачивает сосед и т.д). Эти люди себя тешат надеждой, что «жильё всегда в цене» и «народ никуда не денется – всё равно купит», при этом не желая замечать, что весь Кишинёв превратился в гигантскую строительную площадку и что «гвозди-новостройки» в крышку гроба оторвавшихся от реальности и здравого смысла цен забиваются уверенно и методично.На сегодняшний день в городе строится 54 (!) многоквартирных дома, закладываются ещё 65, а спрос на квартиры, между тем, не только не растёт, а даже снижается…Что же нас ждёт? Неужели падение цен на недвижимость? Да, да и ещё раз ДА, к сожалению для многих строителей и девелоперов, застройщиков и риелторов - падение переходящее в обвал не за горами…Выиграет тот, кто успеет вовремя сориентироваться, предлагая серьёзные скидки от сегодняшних ценовых «хотелок», кто сможет реализовать недвижимость медленно превращающуюся в неликвид. Те, кто не успеет продать –потеряют всё или почти всё, в лучшем же случае – «закопают» деньги в бетон и котелец на десятилетие. И не надо далеко ходить, достаточно взглянуть на примеры передовых, как мы любим говорить, западных стран.Падение недвижимости уже более полутора лет происходит в США. Там этот процесс усугубился слишком доступной ипотекой, которая явилась толчком к этому падению. Дело в том, что в США ипотека возможна практически для любого человека, независимо от его уровня заработка. Ипотечные кредиты на покупку недвижимости - долгосрочные (на 20-30 лет) с ежемесячными выплатами, с процентом, в основном привязанным к ставке рефинансирования Федеральной Резервной Системы США. Не редкость в Америке ипотека без первоначального взноса или с взносом в размере 10% от стоимости жилья. Ещё каких-то 4-5 лет назад, когда ставка равнялась 1%, ипотека казалась очень привлекательной, тем более, что цены на недвижимость тогда росли. Люди охотно брали ипотеку, банки выпускали ипотечные облигации под залог недвижимости, которые продавали в свою очередь компаниям и хеджфондам. Всё шло как никогда хорошо. Ведь можно было просто взяв кредит в банке под 1-2% годовых, влезть в ипотеку – купить дом, а через год или два, ведь цены-то росли!, продать его подороже, после чего разницу положить в карман. Такая ситуация поощряла появление несметного количества спекулянтов и инвесторов, которые быстро «просекли» такое лёгкое обогащение.Но потом ситуация стала меняться…ФРС США с 2004 года стараясь бороться с увеличивающимся инфляционным давлением, стала постепенно поднимать ставку с 1% до сегодняшних 5.25%. И всё бы, казалось, ничего, но вот незадача, цены-то на недвижимость в США начали падать...Это сыграло роковую роль в дальнейшей развитии ситуации. Ежемесячные выплаты для людей влезших в ипотеку стали увеличиваться, т.к. ставка ФРС за 3 года повысилась более, чем в 5 раз (!).Но это только был первый удар для ипотечников США. Второй удар случился тогда, когда большинство из них обнаружило, что стоимость выставленных на продажу сегодня аналогичных домов, меньше той стоимости домов, по которой они выплачивают ипотеку, т.е цены упали настолько, что выгоднее купить дом на сегодняшнем рынке, чем оплачивать ипотечную стоимость…Последовала целая серия личных банкротств домовладельцев, пирамида стала рушиться. За домовладельцами банкротами объявили себя две крупнейшие ипотечные компании, а весной обанкротился и самый крупный ипотечный банк, специализирующийся на субстандартных кредитах New Century Financial. Мыльный пузырь цен на недвижимость в США стал стремительно сдуваться. Вслед за США, залихорадило и московский рынок недвижимости – вот уже с октября-ноября 2006 года цены там не растут, а медленно падают. И даже шальные нефтегазовые деньги не способны изменить ситуацию. А всё потому, что рыночные законы – едины для всех, вне зависимости от «развитости» страны и желания отдельных людей. За каждым резким взлётом, следует не менее быстрое падение…Вернёмся же в Молдову. Хотелось бы проанализировать и понять, чем был обусловлен столь стремительный рост цен на недвижимость в ещё не таком отдалённом прошлом.Из многочисленных разговоров с ведущими риелторами Молдовы выясняется, что основными покупателями кишинёвских квартир были гастарбайтеры. Многие из них заработав денег заграницей, стремились обезопасить свои сбережения от инфляции и покупали квартиры. У многих покупка квартиры становилась некой навязчивой идеей - идеей «фикс», чтобы не хуже, чем у соседа за забором Тудора, который уже живёт в Кишинёве, да и ведь здесь проще с работой, можно дать образование своим детям, просто жизнь легче, чем в селе или деревне. Доверие к банкам было подорвано ещё с советских времён и времён российского дефолта 1998, фондовый рынок в Молдове находится в зачаточном состоянии, поэтому оставалась только недвижимость. Большинство из них перебрались в Кишинёв из сельской местности, продав свои дома и земли и имея небольшой, но всё-таки капитал.Миграция населения из малых городов Молдовы, сёл и деревень заметна и сегодня. Впрочем, справедливости ради стоит сказать, что это – мировая тенденция и наша страна только лишь повторяет это, но с некоторым запозданием. По мере роста цен на недвижимость на волне огромного спроса со стороны гастарбайтеров, количество предлагаемого вторичного жилья стало стремительно сокращаться. Местные строительные компании до этого пребывая в коме (в 2000 году в Кишинёве велось строительство только 5(!) многоквартирных домов, тогда как в 2007, как уже было сказано выше - 54), заметно оживились – деньги гастарбайтеров вернули их к жизни.Если в начале строительство велось в основном на деньги будущих квартировладельцев и собственные средства компании, то сейчас большинство объектов строится на кредитные деньги. Строители и девелоперы быстро смекнули, что не стоит ждать в условиях быстрого роста цен, пока оплатят первые взносы желающие, - гораздо выгоднее взять кредит. Но это было выгодно до того момента, когда цены, как и в примере с Америкой, постоянно росли. Теперь же, когда цены на недвижимость в Молдове стагнируют и падают, кредиты сыграют злую шутку…Уже сейчас наблюдается выброс инвестиционных квартир: особо прозорливые спекулянты, кто действительно умеет считать деньги, осознал, что «весёлый праздник на улице Недвижимости» кончился, и они попросту решили зафиксировать прибыль и выйти в кэш.Впрочем, не надо иметь семь пядей во лбу, чтобы понять, что недвижимость с инвестиционной точки зрения сейчас убыточна. Элементарный расчёт это показывает: пусть средняя сегодняшняя двухкомнатная квартира в г. Кишинёве стоит где-то около 30 тысяч Евро. Сдавая её за 180-200 Евро в месяц (пробежавшись по соответствующей рубрике в газете «Маклер»), хозяин будет иметь 2160-2400 Евро в год. Имея же 30 тысяч Евро на руках и превратив их в леи, положив под 15-16% годовых на депозит в банк, он уже будет иметь 4500-4800 Евро. Таким образом, абсолютно очевидно, что квартира уже сейчас уступает банковскому депозиту в 2 с лишним раза. И это притом, что арендосъёмщика ещё нужно найти (потратить силы и деньги), а ликвидность квартиры, т.е. быстрота превращения квартиры в наличные деньги, не сравнима с ликвидностью банковского депозита.А теперь подумайте, что будет дальше, когда стоимость этой двухкомнатной квартиры снизится до 15 тысяч Евро? Кому будут проданы вновь построенные и строящиеся тысячи квартир, если спроса нет уже сейчас? Если многие гастарбайтеры предпочитают уже покупать недвижимость в Италии и Португалии и оставаться там навсегда, чем в Молдове приобретать по таким ценам. Если демографическая ситуация в республике по-прежнему невесёлая. Смешно сказать, но в Берлине, в столице Германии – самой высокоразвитой страны Европы 3-х комнатная квартира за 30 тысяч Евро – нормальное и обыденное явление. Неужели в Молдове уровень жизни выше, чем в той же Германии? А может у нас люди просто больше получают? Реалист спокойно и правильно ответит на эти вопросы. Тот строительный бум, который мы все сейчас наблюдаем в Молдове – явление хорошее и оптимистичное, ибо он является могильщиком того пузыря, который до сих пор наблюдался на нашем рынке недвижимости.И всё же в то время как мечтам и «хотелкам» застройщиков и риелторов приходит конец, у других появляются новые возможности – возможности в недалёком будущем купить себе дом или квартиру.Автор статьи: Александр Шмидт.
0