Многие районы мира переживают, начиная со второй половины90-ых годов ХХ века, бум жилищного строительства. Как яутверждал в прошлом году во втором издании своей книги"Иррациональное изобилие", корни данного бума - вспекулятивных капиталовложениях обычных покупателей жилойнедвижимости, значительно подпитываемых общемировымощущением того, что капитализм одержал триумф и что все людидолжны позаботиться о себе, приобретая собственность.Убежденные в том, что частная собственность сталанеотъемлемой частью хорошей жизни, покупатели взвинчиваютцены на жилую недвижимость.Более того, опасение, что можно и не успеть присоединиться кданному буму, теперь часто заставляет людей быстреенабавлять цены на жилую недвижимость. Такова, безусловно,рыночная психология в Китае и в Индии, где повсеместноожидается, что стремительно растущие доходы и новыепреуспевающие люди окажут давление на рынки земли,недвижимости и строительных материалов. Бум в сференедвижимости продолжается в крупнейших городах этих странуже несколько лет. В Китае, несмотря на некоторые признакиослабления (например, на рынке Шанхая отмечен спад), ростцен все еще быстрый в большей части страны.Но бум, вызванный такими убеждениями, не может продолжатьсявечно, т.к. цены не могут повышаться вечно, и уже естьпризнаки "жесткой посадки". В Соединенных Штатах газеты ижурналы последние несколько месяцев трубят о том, что бумцен на жилую недвижимость, продолжавшийся десяток лет,возможно, заканчивается, и что пузырь, возможно, вскорелопнет. Психология резко изменилась, вызвав широкораспространенное опасение резкого снижения цен на жилуюнедвижимость в США.Новый фьючерсный рынок жилья, рассчитанного на одну семью(который я помог создать в мае этого года с помощью нашейфирмы MacroMarkets LLC), на Чикагской товарной биржепредсказывает, что к августу будущего года цены упадут на6%-8% во всех десяти городах США, принимающих участие вторгах.Если цены на жилую недвижимость рухнут в США, бастионекапитализма, не уничтожит ли это уверенность покупателей ине приведет ли это к концу бума и в других странах? Еслитак, может ли за этим последовать мировое снижение цен?Данный сценарий вполне возможен, хотя есть причины дляскептицизма. Самое главное, что первопричина бума на жилуюнедвижимость - вера в капитализм и в будущий экономическийрост - похоже, прочно укоренилась.Например, тенденция снижения цен на рынке США, похоже, неотражает основных изменений в долговременной экономическойуверенности. Исследование, проведенное мной и Карлом Кейсомв мае-июне этого года при содействии Йельской школыменеджмента, выявило резкое снижение кратковременныхожиданий состояния цен на жилую недвижимость в США, носравнительно небольшое изменение долговременных ожиданий.Большинство людей все еще верят в то, что жилая недвижимостьявляется отличным долговременным капиталовложением.Цены на недвижимость вряд ли упадут до уровня цен до бума,т.к. фундаментальные изменения в восприятии, связанные сверой в триумф капитализма, останутся надолго. Изменения вфундаментальном образе мышления людей нелегко повернуть вобратную сторону. Поэтому и их заинтересованность в жилойнедвижимости как в главном источнике спекулятивногокапиталовложения вряд ли изменится.Степень изменения убеждений инвесторов поразительна. До бумана недвижимость конца 70- ых годов ХХ века почти никто неволновался о повышении цен на жилую недвижимость. Прианализе старых газет было найдено удивительно мало статей пообзору цен на жилую недвижимость. Статьи, касавшиеся даннойтемы, обычно основывались на предположении о том, чтопричиной умеренных движений цен на жилую недвижимость,которые отмечались в данных статьях, были незначительныеколебания стоимости строительства, а не крупные рыночныеколебания.В самом деле, о ценах на жилую недвижимость не сообщалосьпочти ничего интересного, кроме редких комментариев вкакой-нибудь статье на другую тему. Например, в одной статьев газете The Times of London в 1970 году утверждалось о том,что рост цен на недвижимость отражал переход на новоеБританское стандартное время (установленное в 1968 году вкачестве трехлетнего эксперимента для упрощения торговли сЗападной Европой посредством помещения Великобритании в тотже часовой пояс). В статье утверждалось то, что данноеизменение привело к повышению цен, т.к. вынудило британскихстроителей больше работать в сравнительно темное времясуток. О спекулятивном капиталовложении практически неупоминалось в тех редких случаях, когда обсуждались цены нажилую недвижимость.Чтобы понять природу последующего изменения, подумайте отом, что сегодня трудно найти человека, беспокоящегося оросте цен на автомобили из-за того, что увеличение спроса насталь и иные материалы в Китае и в Индии в будущем сделаетцены на автомобили заоблачными. Хотя небольшая группаколлекционеров вкладывает деньги в старинные и уникальныеавтомобили, идея спекуляции на автомобилях простоотсутствует в общественном сознании. Точно так же обстояласитуация с жилой недвижимостью до конца 70-ых годов ХХ века.Теперь, когда мы по-другому воспринимаем недвижимость, мыуже не станем прежними. Но, безусловно, цены на жилуюнедвижимость могут и не расти дальше так же быстро. Высокиеи быстро растущие цены на жилую недвижимость стимулируютрост предложения жилой недвижимости, что в свою очередьможет привести к снижению цен. Через несколько лет, когдалюди увидят насколько велико предложение, они, возможно,начнут пересматривать свое мнение о том, что жилаянедвижимость является настолько грандиознымкапиталовложением, что приведет к постепенному, но, в концеконцов, к значительному падению цен на жилую недвижимость.В самом деле, в то время как изменения фундаментальноговосприятия не происходят легко и быстро, этого не стоитисключать. Цены на землю в крупнейших японских городахпостепенно снижались почти все время, начиная с 1991 года помере того, как огромная вера в сверхъестественныевозможности японского капитализма понемногу угасала.Такое же падение цен на жилую недвижимость может произойтиво многих городах во всем мире. Все, что для этоготребуется, это чтобы рост предложения жилой недвижимости, вконце концов, превзошел веру инвесторов в капитализм,которая вызывает рост спроса.© Project Syndicate, 2006