Основные виды мошенничества на рынке жилья

Основные виды мошенничества на рынке жильяПо материалам книгиВ.Г. ШАБАЛИН "СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮзащита от мошенечества и признания сделок недействительными"1. Продажа или аренда чужой жилплощади2. Многократная продажа или аренда3. Сделки с "паленой" жилплощадью4. Сделки с "юридически грязной" недвижимостью5. Лжеоформление сделок6. Лжеадреса.7. Лжедоверенности.8. Получение авансов9. Куклы разных видов.10. "Риэлтерская шваль"11. Лжеобмены12. Лжерасселение (лжеразъезд).13. Искусственное признание сделки недействительной.В настоящей статье приведены основные схемы жилищных афер "по существу", т.е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием новой системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлтеров, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств. Естественно, творческая мысль аферистов тоже не станет стоять на месте - будут изобретаться и проводиться более изощренные и совершенные схемы обмана "клиентов". Итак, перейдем к основным видам мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день. 1. Продажа или аренда чужой жилплощадиАферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают (случай сговора собственников с мошенниками будем рассматривать ниже). Основными разновидностями подобных действий являются: o Аренда с последующей продажей Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен "утерянного"), и на объект рано или поздно находятся "лохи" - ? покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких "клиентов", после чего мошенники скрываются. Рекорд, зарегистрированный по Москве: в 1994-1995 гг.; одна квартира (однокомнатная, с обстановкой) была продана в 5 разных мест и одновременно 17 раз сдана (аферу, кстати, организовала вьетнамская этническая преступная группировка, хотя непосредственными исполнителями были, естественно, наши соотечественники). o Продажа объекта по дубликатам документов В этом случае мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев обманным путем паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на "ответственное хранение" в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (иногда для этих целей фабрикуются доверенности). o Продажа неприватизированных квартир По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать "срочную приватизацию" своей недвижимости, и предлагают им услуги по "ускорению процесса". Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление "свежеприватизированной" квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев. o Мнимая смерть владельца или лжезавещание Одно из последних "изобретений" аферистов при продаже чужой жилплощади - фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру аферистам (при этом они заплатили вперед). После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь первому попавшему в их сети "лоху". Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер... 2. Многократная продажа или арендаВ этом случае аферист (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Технология совершения этого мошенничества практически аналогична предыдущей схеме ("чужая"): получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами). Различаются две основные группы афер по "многократной" продаже: o Сделки на рынке новостроек ("первичке") Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие "от имени" последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Получается типичная ситуация "вечером - деньги, утром - стулья-", поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях - прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа "Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево". Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых - это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и - т.п.). o Многократная продажа на "вторичном" рынке Как было указано выше, попытки "многократно" распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане - собственники объектов (через подставных лиц). 3. Сделки с "паленой" жилплощадьюПокупателю предлагают (в большинстве случаев по заниженной цене) "паленые" объекты - квартиры, комнаты или дома, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия (они освободили жилплощадь в "добровольно-принудительном" порядке, т.е. под воздействием шантажа или угроз, насильственно удерживаются или пропали без вести, т.е. физически уничтожены. В таких случаях с "продавцом" обычно работает оргпреступная группировка (бандиты совершают насильственные действия, аферисты "палево" отмывают, коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие). В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю - сначала "палево" проходит "отмывку", т.е. объект переоформляется (иногда два раза, чтобы замести следы) на "добросовестного приобретателя" - т.е. "чистого" и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками. Предистория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги. 4. Сделки с "юридически грязной" недвижимостьюПод термином "грязные", в отличие от "паленых", мошенники подразумевают те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенных государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав и т.д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и ряд других). Такие варианты предлагаются покупателям, либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение "снимаются" через суд). Иногда к мошенникам обращаются "загнанные в угол" собственники объектов, которые не могут распорядиться своей "грязной" недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену, или берут мошенников "в долю", чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями "грязных" квартир. 5. Лжеоформление сделокo Лженотариальное оформление В этом случае для оформления сделки с участием "фраера ушастого" мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают лженотариальную контору (именно так сто лет назад сделала известная мошенница Сонька Золотая Ручка, "продав" дом московского генерал-губернатора английской фирме). Ногариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Конечно, это "грубая работа" - такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки. В последнее время аферисты все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка "жирная", и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий "появляется" соответствующая запись. Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями. o Собственно лжерегистрация Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает мошенникам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют "лоха", что это - пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации (через 8-30 дней) мошенники вручают жертве "документы", внешне очень похожие на необходимые, и получают с "лоха"-покупателя деньги. При этом одновременно организуется "многократная" продажа объекта другим покупателям... Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк, после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка). Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: "Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли,.." Иногда на практике встречаются более "грубые" варианты подобных схем: в банк для снятия денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно "кидают" - либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2-5 раз ниже рыночной). 6. Лжеадреса.На эту схему обычно попадаются богатые "парамоши" - так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре, а документы оформляют на однокомнатную "хрущобу". Здесь используются совпадения в именах улиц. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: "ушастому фраеру" показывают роскошный коттедж по адресу: Деревня Гадюкино, улица Советская, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или Даже на халупу-подсобку, в которой жили строительные рабочие, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому "лоху" - пусть потом жертвы бодаются между собой, выясняя, кто круче... 7. Лжедоверенности.Из всех видов доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная), мошенники манипулируют чаще всего со специальной (Иванов доверяет Петрову продать квартиру, принадлежащую первому, для этого собрать справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т.д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например, приватизации), а также хозяйственной. Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер: o В момент выдачи доверенность подлинная Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет, либо умирает (естественной или насильственной смертью), либо признается в судебном порядке умершим (умирает "юридически"). Кроме того, часто встречается афера, получившая название "Доверенность, подписанная левой рукой". Продавец недвижимости вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, и продавец дает на имя одного из мошенников генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее "левой рукой", то есть таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом (мошенникам очень хорошо известна эта техника, и они быстро разъясняют ее продавцу). При такой "подлинной" доверенности квартира продается "лоху". Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. После судебного разбирательства "лох" оказывается без квартиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя... o Доверенность заведомо фальшивая В этом случае документ либо грубо фабрикуется, либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая "липа" пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме того, на практике часто встречаются лжедоверенности, заверенные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это право (консульские, из мест лишения свободы, из лечебных учреждений и т.д.). Правда, такие "доверки" сразу вызывают подозрение в подлинности, однако мошенники не гнушаются ими. 8. Получение авансовМошенников, работающих по этим схемам, риэлтеры называют "авансовиками": например, жертва дает "продавцу" недорогой квартиры аванс, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток "лохов". Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта, требования большего аванса, чем принято на рынке, всяческое "оттягивание" продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов). Другая разновидность "авансовой работы" - "беспроцентный кредит у населения", когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются лоху назад минимум через 2-3 месяца. Злоупотребляют этим чаще всего девелоперские фирмы. Самый худший случай, с которым Вы можете столкнуться, - фирма (кстати, узнайте, имеет ли она соответствующую лицензию) просто соберет деньги с нескольких человек и ее организаторы скроются. Поэтому немедленно известите об этом случае правоохранительные органы Скорее всего агентство занимается "прокручиванием авансов", и после окончания срока договора с Вами деньги будут возвращены под сознательно сфабрикованные обстоятельства "форсмажор". Третья разновидность работы "авансовиков" (правда, уже в сговоре с бандитами) такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (оформляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбивается в двух-десятикратном размере под разными надуманными предлогами по принципу "была бы спина, найдется и вина" или "фраер ушастый" "конкретно ставится на счетчик". 9. Куклы разных видов.Главный принцип работы аферистов-кукольников: "Ловкость рук - и никакого мошенничества". Случаи вручения продавцу резаной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков мелкой шпаны практически не встречаются. Если же жертва пожелает организовать расчеты вне банка (чаще всего жертву в этом случае приглашают в специально снятый на несколько дней или даже часов роскошный "офис"), то в ход идут либо "супердоллары" (для продавца), либо фальшивый детектор валют (деньги покупателя-"лоха" через него пропускают, машинка начинает противно пищать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают "милицию", т.е. переодетых в форму сообщников). Еще один распространенный прием "кукольников" - подмена документов с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом подлинными документами, мошенники успешно реализуют схему "чужая" или "многократная", минуя настоящих владельцев. 10. "Риэлтерская шваль"Так профессионалы называют мелких аферистов, не гнушающихся суммами в 10-50 долларов с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с "нужным партнером". Психологический расчет "швали" весьма точен - где оборачиваются лимоны, там штуки не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права. 11. ЛжеобменыВ своей работе риэлтеры классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру или другое имущество) и альтернативные (квартира продается, т.е. меняется на всеобщий эквивалент - деньги, а затем покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные (коммерческие), когда одна из сторон получает доплату, и равноценные - всевозможные съезды, разъезды, цепочки, когда доплата не передается, а сами риэлтеры работают за гонорар. С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена: двух приватизированных квартир друг на друга (мена), двух неприватизированных или находящейся в собственности на неприватизированную (последняя схема, кстати, наиболее сложная для проведения, но, с другой стороны, наиболее "зараженная" аферами). Итак, основные виды мошенничества при обмене: o Под сорванную сделку Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с "лоха" деньги, сделка вдруг "резко срывается". o Отказ от завершения обмена В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за обменным ордером или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться). o Одновременное завладение двумя объектами Эта схема чаще всего организуется квартиросъемщиками неприватизированного жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или находящихся под контролем последних. Сначала находится жертва, желающая совершить обмен своего частного жилья (находящегося в собственности) на неприватизированное (муниципальное или ведомственное), которое "пасут" мошенники. Схема оформления подобного обмена столь громоздка и запутанна, что за время хождения бумаг по инстанциям, аферисты успевают приватизировать и продать уже другому "лоху" неприватизированную квартиру, на которую получает обменный ордер (подлинный!) первая жертва. o Лжеальтернатива Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом случае можно кинуть "лоха" и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а "на кону" стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало отличается от того, о чем шла речь выше. 12. Лжерасселение (лжеразъезд).Это одна из самых "денежных" афер на квартирном рынке, Поэтому мошенники планируют и проводят ее особо тщательно. По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы аферисты находят жильцов коммунальной квартиры в престижном районе и хорошем типе дома, желающих разъехаться (сами мошенники представляются либо риэлтерами, либо покупателями). Лжерасселение заключается в том, что аферисты предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице (отстаивать свои жилищные права через суд бесполезно - ведь бывшая коммуналка была продана без нарушений). 13. Искусственное признание сделки недействительной.На сегодняшний день эта афера (на жаргоне риэлтеров именуемая "признанкой") является самой квалифицированной, интеллектуальной и изощренной. Суть ее заключается в том, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией (т.е. продавцу возвращается назад квартира, покупателю - денежная сумма, указанная в договоре). Собака зарыта здесь в том, что по документам цена в 2-10 раз ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель (обычно в договоре указывается сумма по справке БТИ).