778

ЗАСТРОЙКА ЦЕНТРА ПО РЕГЛАМЕНТУ

Хаотичная и непродуманная застройка центральной частиКишинева привела к тому, что властями был объявлен мораторийна любое строительство в историческом центре. Безусловно,это мера вынужденная и временная. Архитекторам предстоялоосмыслить роль исторического центра в современном городе,тщательно подойти к проблеме его развития и реконструкции.Ответить на эти вопросы по идее должен генплан города,однако для его разработки необходимо время. А чтобы какможно скорее снять мораторий и возобновить строительныеработы, было решено разработать Временный регламентиспользования и застройки центральной части Кишинева. О том,как шла эта работа, корреспонденту "ЛП" рассказал автор,руководитель архитектурной фирмы "Линия ноуэ" ВалерийКирилов.Границы исторической части установлены постановлениемПравительства и очерчены улицами А. Матеевича, М. Витязул,Заикина, Албишоара, Измаильская, Чуфля, Л. Толстого. Преждевсего, был проведен анализ существующей ситуации по рядупоказателей: функциональное назначение территории иотдельных зданий, виды собственности, степень износа,высотный режим, плотность застройки, размещение памятниковистории, культуры и архитектуры с охранными зонами,определение планировочных ограничений. Анализ выявил целыйряд проблем. В центре города существуют обширные зоны ветхойзастройки (особенно в периметре улиц А. Матеевича, 31августа, Тигина, Пушкина) для которых характерен оченьнизкий уровень использования территории. Здесь располагаютсяв основном ветхие жилые дома, воинские части, гаражные,коммунально-складские, производственные помещения, неотвечающие требованиям современной городской застройки.Четко прослеживается тенденция к вытеснению жилой функциицентра объектами социально-культурного назначения попериметру кварталов. Появившаяся в последние годы высотнаязастройка привела к нарушению целостного восприятия Центра,к разрушению исторической среды и масштабности застройки,снижению ценности застройки соседних участков и условийпроживания, перегрузке инженерной инфраструктуры, нарушениюверхних водоносных слоев и, как следствие, подтоплению всейцентральной части города. Концентрация в зоне центраадминистративных, деловых, производственных и жилых функцийприводит к транспортным перегрузкам улично-дорожной сети.При разработке рекомендаций по застройке центра приходилосьисходить из существующей ситуации, принимать как данностьпостроенные здания и те отводы участков, которые получены втечение последних лет. "На месте бывшего пивзавода "Витанта"построен высотный жилой дом, появились высотки и на другихулицах исторического центра. У нас немало архитекторов,чиновников, которые видят в центре второй Манхэттен, -говорит Валерий Кирилов. - Это однобокий подход. Необходимоучитывать экономические возможности страны, возможностисамого центра, транспортной инфраструктуры, которая тамсложилась. Представляете, если мы в 3-4 раза перегрузимцентр. Увеличивается, ведь, не только число жителей, но иколичество транспорта. В результате ситуация можетсложиться крайне непростая".Анализ существующей ситуации в центральной части показалнеобходимость очень взвешенного и деликатного подхода кизменению плотностных и высотных характеристик будущейзастройки. До тех пор пока на стадии генплана не будутдетально изучены возможные негативные последствия резкогоизменения режима возведения домов. В основу Регламентаположен принцип однородности застройки. То есть, на техучастках, где уже выросли современные добротные строения,есть смысл сохранить условия адекватные сегодняшнему дню.Например, в северо- западных и северных частях центра (улицыТ. Чорба, Лэпушняну, Заикина) сложилась новая индивидуальнаязастройка. Регламентом предлагается и впредь сохранить тотже высотный режим не выше двух-трех этажей. Сохраняя принципидентичности застройки, преследуется и другая цель - недопустить эксцессов социального недовольства. Представьте, всекторе Чокана под окнами 11-этажного общежития, где людиютятся в тесных комнатушках, вырастает шикарный коттедж. Влучшем случае его владельцу не избежать косых взглядов. Неговоря уже о том, что такие чужеродные вкрапления средимногоэтажного массива не вписываются ни с архитектурной, нипланировочной точек зрения.Следующая зона, выделенная в Регламенте, - верхняя частьулиц Бэнулеску Бодони и Пушкина, где возможна блокированнаязастройка с более высокими плотностными характеристиками,считают авторы Регламента. В целом эта зона занимает площадь44,7 га.В районах с большими полями ветхой застройки, как, например,между улицами Тигина, Пушкина, А. Матеевича, В. Миклепредлагается секционная застройка домами от трех этажей напериферии квартала до пяти этажей в глубине. Однако это непредел. Разработана система коэффициентов, которая даетвозможность увеличить высотность зданий до семи и девятиэтажей, но при уменьшении занимаемой площади, чтобыоставить пространство для среды обитания: детских площадок,скверов и т. д. Предполагается, что такой подход приведет кудвоению численности жителей этого района. А в целомсоблюдение правил Регламента позволит увеличить численностьнаселения центральной зоны с 46 тыс. до 66 тыс. человек.Важнейшей целью Регламента представляется усилениеградостроительной значимости существующего административногоцентра столицы. В то же время авторы посчитали крайненеобходимым рассредоточить объекты офисного,культурно-бытового назначения, привлекающие большоеколичество транспорта, и вывести их из центральной зоны.Добиться этого можно путем формирования нового деловогоцентра столицы на ул. Измаильской. Эта магистраль, гдесходятся транспортные потоки Южного и Северногоавтовокзалов, железнодорожного вокзала и аэропорта. С однойстороны Измаильская застроена новыми зданиями, рядом ужесложилась сеть банков, гостиниц, коммерческих центров,современных офисов. С противоположной стороны ветхий фонд,который в любом случае предстоит сносить. Если работы подальнейшему расширению ул. Измаильской вести с учетом новыхфункций перспективной застройки, лицо города существеннопреобразится. Вынос центрального автовокзала, реорганизацияцентрального рынка в современный Пассаж дадут возможностьорганизовать вдоль ул. Митрополит Варлаам пешеходную связьмежду сложившимся административным центром столицы и новымделовым центром.В историческом центре расположены сотни памятников истории,культуры и архитектуры, внесенных в Национальный иМуниципальный реестры. Безусловно, нельзя было это неучитывать. Они все были нанесены на карту и вокругустановлены охранные зоны. Однако при выезде на местоархитекторы к своему удивлению обнаружили, что некоторые изних фактически уже не существуют. Специалистам министерствакультуры и архитекторам теперь предстоит решать, какие изних и в каком виде подлежат восстановлению."Временный регламент застройки центральной части Кишинева,после его утверждения на Муниципальном совете, станет дляорганов местной власти тем механизмом реализациистратегических планов развития центральной части города,который обеспечит юридическую однозначность и четкостьпроцедур по использованию земельных участков. Одновременнопоявится возможность достаточно свободного, альтернативноговыбора различных вариантов их использования, причемприемлемых не только для инвестора, но и всего общества, -говорит Валерий Кирилов. - Важным принципом нового способауправления городским земельным фондом станет егооткрытость и доступность. Для каждого владельца земли,застройщика или потенциального инвестора, должна бытьпредоставлена возможность получения детальной информации оправилах Регламента, а при необходимости возможностьвнесения протеста или предложения о целесообразностиизменений этих правил. Отсутствие такой информациизатрудняет инвестору определение потенциальной доходностиконкретного земельного участка, а также приемлемой цены дляего приобретения или аренды. На территориях, которые целикомили преимущественно застроены, соблюдение правил Регламентасоздает владельцам земли и зданий гарантии их неизменногоиспользования, что обеспечивает сохранение и повышениястоимости их недвижимости и в свою очередь ведет кактивизации инвестиций в землю и в строительство. ПравилаРегламента определяют оптимальные решения относительнобудущего использования земли в районах устаревшей изношеннойзастройки. Путем установления новых видов разрешенногоиспользования и застройки земель они будут стимулироватьускорение реконструкции данных районов".
0